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有瞭高層"千方百計消化庫存"的尚方寶劍，地方政府大膽祭出瞭各種救市利器，松綁限購已不再遮遮掩掩瞭，購房入戶、降低公積金貸款和提取門檻、減免契稅、擴 大普通住房認定范圍等曾被用過的、以財政救助為主的手段再次被拿來。而四川創新意味濃厚的"救市奇舉"最吸引眼球：隻要銀行積極發放不超過基準利率的首套房貸，省財政將按貸款額的3%向銀行支付財政補貼。
內容來自sina新聞
樓市財政補貼呼喚政策性住房銀行
看政策著力點，四川"救市奇舉"可謂正中要害，其背後的邏輯是，去年四季度以來銀行全面 收緊個人住房貸款，貸款發放周期從原來的1個月左右延長到瞭2至3個月，首套住房貸款利率普遍上浮5%至10%。在"剛需"占主導的環境下，商品房銷售周 期拉長，貸款成本上升，兩者都會使得銷售規模顯著下降。
假如組建由財政出資的政策性住房銀行，在此類銀行發放低於基準利率的首套住房貸款時給予財政補貼，則不僅能鼓勵其不回避低盈利甚至虧損而長期開展政策性住房金融業務，也能真正讓百姓借助廉價的金融資源圓居者有其屋的夢想。
因此，在中央政府並未出臺新的緊縮樓市政策的情況下，商業銀行緊縮個人住房貸款，被認為是今年樓市大幅度調整的罪魁禍首。曾有知名地產界人士表示，個人房貸收緊影響瞭至少25%的潛在消費者。而銀行之所以不願發放住房貸款，是因為利率市場化後，個人住房貸款不賺錢瞭。所以，用財政資金來補貼銀行，相當於彌補瞭銀行在個人住房貸款上少賺或虧損的部分，制約銀行放貸的顧慮也就消除瞭。
因此，若要補貼首套個人住房貸款，筆者以為可行的做法是成立由財政出資的政策性住房銀行，並在此類 銀行發放低於基準利率的首套住房貸款時給予其財政補貼，這樣不僅能鼓勵其長期開展政策性住房金融業務，不回避低盈利甚至是虧損，而且在高房價背景下，也能 真正讓百姓借助於廉價的金融資源實現其住房夢想，這美濃區房貸試算樣的補貼不僅負效應更小，而且將更彰顯消化庫存的效果。
財政補貼是國傢財政向企業或個人提供的一種補償，具體來說，是對生產或經營某些 售價低於成本的企業，或因提高商品銷售價格而給予企業和消費者的經濟補償。若不采取財政補貼，這類商品供應將會減少，不利於優化資源配置、實現供求平衡和 社會福利。我國現行的財政補貼有價格補貼和企業虧損補貼兩種，四川省的"救市奇舉"，應當屬於價格補貼范疇。
但是，盡管商業銀行在個人住房 抵押貸款上的定價(利率水平)低於其他貸款業務(如小微企業貸款、消費貸款、信托貸款、委托貸款等)的定價，但目前個人住房貸款6.55%的基準利率遠高 於3%以下的貸款綜合成本(存款成本+管理處本)，個人住房貸款業務隻能說是低收益業務，而並非虧損業務，是否需要財政補貼就值得商榷瞭。
再進一步，盡管貸款利率市場化已經完成，但考慮到商業銀行在貨幣政策、財政政策、產業政策等方面仍舊承擔著政策性職能，存款利率市場化推進較慢，存款利率多 年來跑不贏CPI，而商業銀行卻一直享受著國傢保護下的高壟斷利差。作為貢獻瞭廉價存款資金來源的老百姓，理應有權利獲得住房貸款資源，特別是首套住房購 置所需的貸款。而商業銀行之所以不願意發放住房抵押貸款，深層次的原因是，在利率市場化和金融創新的背景下，商業銀行更願意開展一些繞過監管的表外高利率 業務，如信托、委托、資產管理等，也就是影子銀行業務，而非低收益的個人住房抵押貸款業務。
這也就是說，商業銀行拿著老百姓貢獻的廉價資金，做著高收益的資產業務。可是，高收益背後的高風險卻由中央政府和財政來兜底，說到底也就是由廣大納稅人來兜 底。因此，從本質上講，我國商業銀行在個人住房抵押貸款業務上"惜貸"是不務正業。在美國，根據《社區再投資法》，凡是所吸收的存款來源於本區域的社區銀 行，都有義務給當地居民買房提供廉價的、足額的、長期的按揭貸款。因此，在政策屬性未完全褪去時，我國商業銀行有責任、有義務為廣大廉價存款提供者發放住 房抵押貸款。
另外，自十多年前剝離不良資產、剝離政策性業務，實現股改上市以來，我國的商業銀行已確立瞭完全市場化經營的取向，不應承擔類 似於首套住房貸款這樣的政策性彰化線西土地貸款業務。由於住房貸款具有非常強的政策金融屬性，發達國傢一般做法是，成立由國傢財政出資、財政補貼的政策性住房銀行來承擔此 類業務。例如，美國在上世紀40、80年代有雙重房貸金融系統(社區儲蓄銀行+政府貸款保險系統)、有90年代以來的"兩房"(房地美和房利美)，日本有 住宅金融公庫，新加坡有中央公積金等等。
但地方政府此舉有兩個問題，一是能否達到去庫存的效果，二是財政資金能否用來補貼商業銀行。就前者而言，如果財政確實按商業銀行的實際發放對符合條件貸款的 金額給予相應補助，筆者認為政策的針對性非常強，而且貸款金額3%的補貼標準力度不俗，應該對樓市有非常強的刺激作用。但是，作為專項用於公共服務供給的 資金，財政資金能否用來補貼商業銀行個人住房抵押貸款業務？
回到主題，即便為瞭增加投放個人住房按揭貸款，地方政府對商業銀行實施財政補貼，但如果這一政策能保持穩定不變、長期堅持，在我國政策 性住房銀行缺失的背景下，也不失為一種補缺的思路。隻是，地方政府此類政策往往是應急性的，仍舊延續著救市的傳統思維，其出發點是為瞭激活樓市，在樓市重 回上升通道後，政策就即刻退出。這與如今中央政府強調的"千方百計消化庫存"的思路完全不同。近期，有關下半年房地產政策，全國住房城鄉建設工作座談會提 瞭三點落實意見：千方百計地消化庫存、進一步加強房地產結構調整、完善房地產項目周邊配套設施。也就是說，消化庫存一定要與做實公共配套、產品適銷對路和 價格上做調整結合起來，而不能直奔銷售量這個主題。
(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/15232856703.shtml
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